Bebauungsplan

(§ 68 NÖ- BO)

Neben dem Flächenwidmungsplan ist der Bebauungsplan das zweite Instrument zur Umsetzung der angestrebten Ziele betreffend der Siedlungsstruktur einer Gemeinde. Der Bebauungsplan beschäftigt sich mit der Bebauung und der Verkehrserschließung. Dabei soll auf die Ortsbildgestaltung besonders Rücksicht genommen werden.

Ein Bebauungsplan darf, muss aber nicht, wie der Flächenwidmungsplan für das gesamte Gemeindegebiet erstellt werden. Es besteht auch die Möglichkeit nur für einen Teilbereich der Gemeinde einen Bebauungsplan zu erlassen.
Grundsätzlich darf der Bebauungsplan nur Bestimmungen für als Bauland gewidmete Flächen erlassen, in Einzelfällen können die Regelungen auch Flächen im Grünland betreffen.

1. Fluchtlinien

Straßenfluchtlinien
Die Grenze zwischen öffentlichen Verkehrsflächen und anderen Grundflächen. Diese Grenzen müssen auch im Flächenwidmungsplan festgehalten sein, und mit diesen übereinstimmen.

Baufluchtlinien
Abgrenzungen innerhalb ihres Grundstücks, über die grundsätzlich nicht hinausgebaut werden darf.

2. Bebauungsweise

Die Bebauungsweise ist für die Anordnung der Gebäude am Grundstück verantwortlich.

Es gibt folgende Arten:

• Offene Bebauungsweise
  Die Bauwiche müssen an beiden Seiten eingehalten werden.
  Einseitig offene Bebauungsweise bedeutet, dass alle Gebäude auf der für alle Grundstücke gleichen seitlichen Grundgrenze angebaut werden müssen, und auf der anderen Seite der Bauwich eingehalten werden muss.
• Gekuppelte Bebauungsweise
  Die Gebäude müssen an einer gemeinsamen seitlichen Grundgrenze aneinandergebaut werden. An der anderen seitlichen Grundstücksgrenze muss der Bauwich eingehalten werden.
• Geschlossene Bebauungsweise
  Die Gebäude müssen von der einen Seite der Grundstücksgrenze zur anderen gebaut werden. Eine Begrenzung des Gebäudes kann jedoch durch Baufluchtlinien erfolgen.
• Freie Bebauungsweise
  Die Bauwiche müssen an beiden Seiten eingehalten werden. Außerdem wird bei der freien Bebauungsweise eine höchstzulässige Geschoßflächenzahl und Gebäudehöhe festgelegt.

3. Bauklassen

Durch die Bauklassen wird die höchstzulässige Gebäudehöhe auf einen Grundstück festgelegt

Bauklasse I: Gebäudehöhe bis 5m
Bauklasse II: Gebäudehöhe von 5 bis 8m
Bauklasse III: Gebäudehöhe von 8 bis 11m
Bauklasse IV: Gebäudehöhe von 11 bis 14m
Bauklasse V: Gebäudehöhe von 14 bis 17m
Bauklasse VI: Gebäudehöhe von 17 bis 20m
Bauklasse VII: Gebäudehöhe von 20 bis 23m
Bauklasse VIII: Gebäudehöhe von 23 bis 25m
Bauklasse IX: Gebäudehöhe über 25m

4. Bebauungsdichte

Die Bebauungsdichte ist der Anteil der max. zu verbauenden Fläche des Bauplatzes in %. Berechnungsgrundlage ist die bebaute Fläche.

5. Gliederung und äußere Gestaltung der Baulichkeiten

6. Das Straßenniveau entlang der Straßenfluchtlinie

Bei bestehenden Straßen ist das Straßenniveau entlang der Straßenfluchtlinie im Bebauungsplan anzugeben. Bei geplanten Straßen ist das geplante Straßenniveau entlang der künftigen Straßenfluchtlinie festzulegen. Die Zufahrt auf ein Grundstück muss sich nach diesen Höhenangaben richten. Der Höhenverlauf der öffentlichen Verkehrsfläche darf nicht verändert werden.

7. Zusätzliche mögliche Regelungen im Bebauungsplan

• Schutzzonen für den Baubestand, und sonstige erhaltenswürdige Altortgebiete
• Harmonische Gestaltung der Bauwerke in Ortsgebieten
• Mindestmaße von Bauplätzen
• Freiflächen und deren Ausgestaltung
• Lage und Anzahl von privaten Autoabstellplätzen
• Das Verbot der Errichtung von Tankstellen und Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge
• Die Anordnung und Ausgestaltung von Fußgängerzonen
• Gestaltung der Einfriedungen (die Verpflichtung zum Bau solcher)
• Das Gebot der Herstellung von Arkaden, Durchgängen, oder Durchfahrten
• Anordnung und Gestaltung von Nebengebäuden und Werbeanlagen
• Das Gebot oder Verbot der Änderung der Höhenlage des Geländes
• Ein erhöhter baulicher Schallschutz